小荷才露尖尖角 | 景区融资租赁市场中蕴含的机遇与风险

作者：张晟杰 陈旭艳 徐翎涵

背景

随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国旅游行业在近年取得了巨大的发展，大量投资推动了的旅游景区的建设，大大小小的旅游景区也积淀了巨额的资产。如何通过金融创新盘活这些资产，使其重新服务于旅游景区的建设成为当下旅游业的重要课题。旅游景区建设本身具有的前期投资金额大、投资周期长、投资回报相对稳定等特点，使得旅游景区资产非常符合融资租赁业务的要求。新的背景下，旅游景区融资租赁市场可谓小荷才露尖尖角，充满着机遇，同时也蕴藏着风险。

一、旅游景区资产作为融资租赁标的物的可能性与风险

（一）旅游景区内动植物、设施设备资产符合融资租赁标的物的基本要求

目前，国内旅游景区资产中能够转移所有权、开展融资租赁业务的主要为动植物、设施设备资产两大类。从目前国内关于融资租赁的相关法律规定看，以动植物、设施设备资产作为标的物开展融资租赁业务，符合基本要求。同时，国务院颁布的《关于加快融资租赁业发展的指导意见》、《关于促进金融租赁行业健康发展的指导意见》都肯定了应当稳步探索动植物等生物资产作为融资租赁标的物。

（二）以旅游景区资产开展融资租赁业务可能产生的风险

1. 以旅游景区内动植物开展融资租赁业务可能产生的风险

（1）涉及产权归属问题等法律问题。以景区内动植物为融资租赁标的物涉及产权归属问题。《物权法》第49条规定“法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。”景区内的动植物属于野生动植物的情况下，根据相关规定，其所有权归属于国家，景区所有者或景区运营者无权处分，也当然地无法作为融资租赁标的物。

（2）缺乏实现租赁物担保功能进而影响融资租赁合同性质的问题。融资租赁合同的特点在于融资与租物相结合，租赁物承担物权担保的功能。以景区内动物作为融资租赁物，在实现租赁物担保功能时，动物的特定化及追回存在一定障碍。以景区内植物作为融资租赁物，因《森林法》等法律法规对森林、林木采伐和更新造林做了相关规定，在实现租赁物担保功能时，林木等植物的变现存在一定的障碍。若因上述障碍导致租赁物无法实现担保功能，则可能被认定为只有融资没有融物，根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条，融资租赁合同会被认定为名为融资实为借贷的借贷合同。

（3）存在租赁物变化大、评估价格难确定的问题。景区内的动植物是在不断变化过程中的，特别是植物在特定的山水环境中拥有相应的景观价值，该植物作为租赁物变现之后会导致相应的景观价值产生巨大变化。该问题也会导致租赁物担保功能受限，进而产生合同效力问题。

二、融资租赁公司开发旅游景区的农村集体经营性建设用地土地资源业务的可能性与风险

（一）通过农村集体经营性建设用地制度开发旅游景区土地资源具备可能性

农村土地制度改革背景下，融资租赁公司通过农村集体经营性建设用地制度开发旅游景区土地资源具备可能性。农村集体经营性建设用地的入市是目前农村土地改革的一项重要内容，2014年12月，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下简称“《意见》”），农村集体经营性建设用地入市进入试点阶段。此后，农村集体经营性建设用地试点的相关规定[1]相继颁布。

“经营性用途”范围的理解是农村集体经营性建设用地是否适用于某一行业的关键，各试点区域对此理解不一。从现有规定看，认为“旅游”属于“经营性用途”范围并将其规定在试点办法中的地区包括北流市、德清市、金寨县、文昌市、义乌市。也因此，在部分地区，融资租赁公司通过农村集体经营性建设用地制度开发旅游景区土地资源的业务具备可能性。

（二）农村集体经营性建设用地的利用存在的风险

1. 各试点地区对农村集体经营性建设用地的租赁制度设计较粗

（1）各试点地区规定农村集体经营性建设用地入市须符合入市条件、方式、程序

《物权法》第60条规定我国代表农民集体行使所有权、使用权的主体为村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡镇集体经济组织。试点地区在实践中也规定有权主体作出决议是农村集体经营性建设用地入市的前提条件。

《意见》规定农村集体经营性建设用地使用权的入市方式包括出让、租赁、入股，后续的具体规定[2]和实践，还包含了抵押。融资租赁业务主要涉及租赁、抵押两种入市方式。关于租赁，各试点区域对农村集体经营性建设用地使用权的租赁持认可态度，但对具体的租赁制度设计均较粗，具体操作上缺乏支持。

（2）各试点地区对农村集体经营性建设用地入市的具体规定不同

关于有权对农村集体经营性建设用地入市作出决议的主体，各试点地区规定不一，实践中各试点地区制定农村集体经营性建设用地入市制度的主体包括：农村集体经济组织、村股份经济合作社、镇级土地合作社、镇土地联营公司、镇资产管理公司、村民委员会。在农村集体经营性建设用地入市的方式、程序方面，各试点单位的主要规定相似，但具体规定细节方面依然不尽相同。

2.融资租赁业务中，村集体经营性建设用地的利用存在的风险

（1）合规风险。

对农村集体经营性建设用地有两方面的合规风险，一是因违反金融监管规定产生的合规性问题，二是因违反农村土地管理规定产生的合规性问题。前者对应的是融资租赁业务本身所具有的合规风险。后者则是因农村土地管理规定所具有的特殊性而产生的风险。一方面，我国农村土地制度经历十分复杂的历史变迁过程，该过程给土地权属关系带来诸多难以厘清的历史遗留问题，这增加了对农村土地制度不甚了解的融资租赁企业在开发农村土地业务的过程中可能遇到的风险。另一方面，农村集体经营性建设用地入市改革正处于不断完善过程中，顶层设计的规定位阶较低，各试点地区规定不一，这也增加了金融创新中合规风险。

（2）资质风险。

如上文介绍，农村集体经营性建设用地入市需符合一定的入市条件，遵循一定的入市程序。但由于入市尚处于实践过程中，各试点地区规定不一，金融企业在尝试结合该类土地进行金融创新过程中，首先需要了解各试点地区的具体规定，避免出现因农村集体经营性建设用地不符合当地入市条件、入市程序而产生的资质风险。

（3）其他风险。

因农村集体经营性建设用地的开发尚处于试点阶段，除了入市条件、入市程序之外，还有诸多问题亟待解决。如农村集体经营性建设用地使用权入市流转的期限与届满处置问题，入市的收益分配、土地增值收益调节金约定问题等。上述问题缺乏统一规定，各地实践不一，对权利义务影响巨大，故对于上述问题都是需要在签署农村集体经营性建设用地入市的相关合同中进行具体的谈判措施并依靠具有针对性的条款进行特别约定的。

三、风险应对措施

（一）旅游景区资产作为租赁物产生的风险应对措施

旅游景区资产作为租赁物产生的风险，与租赁物本身法律性质及融资租赁合同约定有关，故对该部分风险的应对措施应主要以预防为主。对于租赁物本身，融资租赁企业要进行充分的调查，在业务开展之前保证租赁物本身不存在开展融资租赁业务的合法性问题。对于合同约定，融资租赁企业应当个案设计，针对租赁物的特性，对租赁物的取回等进行特别的约定。

（二）旅游景区土地资源的风险应对措施

针对合规性风险，需要融资租赁企业对融资租赁行业和农村土地制度两方面的法律规定和监管政策有全面的了解和掌握，在金融创新的顶层设计中，始终提高警惕，防止因违反相关规定产生合规性问题。

针对资质风险，融资租赁企业在具体业务开展过程中需要对当地政策进行充分的咨询和调查，全面了解当地的相关规定，特别是各试点地区的窗口指导意见，并针对性地对个别业务进行设计。

针对业务办理过程中可能出现的其他个案风险，融资租赁企业需要在充分调查和谈判的基础上，在制定交易文件过程中加入针对性的条款加以约定，防止双方后期产生相关纠纷。

 结语

当前，融资租赁市场方兴未艾，各类产品创新不断，在当前金融改革与农村土地制度改革的双重背景下，旅游景区融资租赁市场的产品正待开发，农村土地流动性增强也为旅游景区融资租赁产品提供了更多的可能性。在充分掌握监管政策、产品合规的前提下，进行金融创新，是融资租赁公司能够在旅游景区这片蓝海抢占先机的重要手段。

注释：

[1]《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》、《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》。

[2]《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》第5条规定“具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款”。

THE END

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张晟杰  律师

合伙人   杭州办公室

业务领域：银行与金融, 诉讼仲裁, 收购兼并

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陈旭艳      律师

杭州办公室  金融部

徐翎涵      律师

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